清崎給你最實在的房市操作教本！

清崎給你最實在的房市操作教本！


【文／羅勃特‧清崎（Robert Kiyosaki）】

大多數的房地產投資案都可以總結成一句話：「大筆買進，小筆出售」。然而，該如何持續做到這點，攸關能不能賺到大錢。想要成功，就要牢記以下明確的建議：

■不斷增加價值

如果你打算成為成功的房地產開發者，應該奉行這句格言：「從問題中獲利。」如果可以買到現任業主覺得麻煩的空地或現有建物，然後為你的投資標的增加價值，就能找出各式各樣的獲利機會。

要成功運用增加價值的方法，應該：

1. 成為你居住地區的專家——通曉所有在地的問題和門道。
2. 先找出這區最便宜的地段——並且想出應該讓這些物業變成什麼樣子。
3. 尋找有問題的物業——陋屋、法拍屋、空屋等。用積極正面的態度去篩選各種機會。
4. 組成絕佳的翻修團隊——能夠協助你買進、裝修、銷售或租賃、取得建照、營造、設計等的人才和專家。如果你已經有曾經合作進行各種翻修工作的團隊，一切會更順利。

任何地點、任何市場狀況下，都一定可以找到有問題的房地產。解決這些問題，讓自己得以獲利。

■要擅長分析標的

能不能在一開始先針對有潛力的房地產交易加以分析，攸關操作的成敗。愈懂得分析，成功的機會愈大。這方面的指導方針有：

‧ 永遠不要忘記，未來一定還會有其他標的——因此不必非得買下所有擺在眼前的標的。耐心等待你覺得適合、並符合你所有條件的標的。

‧提醒自己，人的品味各不相同——你喜歡某個東西，不表示其他人也都會喜歡。客觀檢視你的目標市場，尋找各種你想要銷售的物件，然後問問別人有沒有可能賣得出去。

‧就財務預測來說，如果你都是用垃圾數據去推測，唯一會得到的結果就是更多垃圾——所以不要用根本不切實際的數字。做好功課，運用務實的數字做財測，否則只是白費力氣而已。另外還要多思考：「萬一……怎麼辦？」

記住，你不可能靠談判賣出地段不佳的物件——所以連試都不要試。一定要找好地點，然後持續經營。

■做好查證工作

在找尋絕佳房地產投資標的時，往往一不小心就會忽略了查證工作，只憑表面的證據就交易。這樣不見得會出問題，可是會有賠大錢買教訓的風險。比較明智的作法是，組成專業的團隊，幫你針對你考慮買進的物件或房地產，充分做好查證。

扎實的查證工作應該包括5個部分：

1. 實體審查——請物業管理業者審視你的營運和整修預算，確認預算切合實際又合理。
2. 法律審查——請律師檢查你對這個物件所要採行的操作方式，是否會有任何問題。
3. 產權審查——請代書事務所研究一下，你打算要買進的物件，產權是否如你所想的清楚、沒有被抵押。
4. 第三方審查——和你投資案相關的環境、屋況、估價、市場現況報告。
5. 會計和稅務審查——請稅務士計算一下，應該如何為這筆交易做最好的規畫，才能把稅賦降到最低。

■由內而外創造價值

室內設計是頭一遭投資房地產的生手不太花時間做的事，那很可惜，因為好的室內設計，可以大幅提升任何房地產案的市值，也十分有助於縮短銷售循環。

正如你要組成專業團隊協助做查證工作一樣，你也應該組成熟識的設計團隊。設計團隊通常要由以下成員組成：

‧建築師——通常會扮團隊領導人的角色。建築師負責繪製建築圖，規畫你建物的結構。
‧室內設計師——協助你做出合理而流暢的空間規畫。
‧景觀設計師——主管基地設計，幫你營造出最佳的第一印象。
‧總包商——也就是建築承包商，負責監工，並管理各個包商的施工品質。

組成實在的設計團隊，能夠為你手上所有房地產案由裡而外創造價值。

■讓你的物業租出去

你所進行的大多數房地產交易，都要有人租用你的物業，才能支付貸款。既然如此，考慮自己處理出租事宜是非常不智的，最好找家租賃公司幫你打點一切。

實務上來說，出租就是在做行銷，是很繁瑣的工作。當業主和客戶達成雙贏的協議，讓雙方都能獲益，才能達成租賃。租賃是一項艱難的工作，因為相當費力，可是又一定要做到，因為出租可以為你帶來現金。如果沒有現金流，你就無法繼續經營。

尋找善於成交又能提供增值建議的租賃仲介。切記，你的目標是要建立起互信關係並從中獲益，所以必須跟你的租賃仲介密切合作。找個你能信賴又能建立起夥伴關係的對象，而不只是個辦事員。另外別忘了，如果你和合適的租賃仲介合作，你的聲譽也會提升，那會是不錯的附加利益。